Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Les conditions liées au propriétaire bailleur
➢ L’activité de location de logement meublé peut s’exercer sous deux statuts différents : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).
➢ Le caractère non professionnel de votre activité est apprécié au niveau de votre foyer fiscal. Vous pouvez prétendre au statut LMNP si :
➢ Vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ;
Ou si, quel que soit leur montant, elles sont inférieures à l’ensemble des autres revenus de votre foyer. Y sont intégrés les traitements et salaires, revenus des gérants, pensions et rentes, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéfices non commerciaux (BNC).

Les conditions liées au logement loué meublé
Comme son nom l’indique, le statut LMNP est réservé aux propriétaires bailleurs de logements meublés, ce qui exclut donc les logements vides. Pour être considéré comme meublé, le bien doit contenir des éléments de mobilier obligatoires dont la liste est établie par décret. Il doit notamment disposer :
➢ D’une literie avec couverture ou couette ;
➢ D’une table et de chaises ;
➢ De vaisselle et d’ustensiles de cuisine ;
➢ D’étagères de rangement…

La déclaration de l’activité LMNP
La location meublée non professionnelle vous impose de réaliser une formalité : vous devez vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le bien que vous mettez en location. Il vous faut remplir le formulaire CERFA correspondant dans les 15 jours suivant le début de la mise en location de votre bien, et choisir à cette occasion votre régime d’imposition : micro ou réel. Vous recevrez ensuite un numéro SIRET que vous devrez indiquer sur votre déclaration de revenus.

Quelle est la fiscalité des revenus locatifs dans le cadre du statut LMNP ?
Les loyers que vous percevez sont imposés à l’impôt sur le revenu. Mais alors qu’en location nue, ils relèvent de la catégorie des revenus fonciers, ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée.
L’imposition des revenus locatifs du LMNP

Deux régimes fiscaux s’offrent aux LMNP :
1. le régime dit « micro-BIC », automatiquement appliqué si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 € ;
2. le régime dit « réel », automatiquement appliqué si vos recettes locatives dépassent 70 000 €, ou sur option quel que soit leur montant.

> En micro-BIC
En optant pour le régime du micro-BIC, vous profitez des avantages d’une comptabilité allégée : ce ne sont pas vos charges locatives réelles qui sont déduites de vos revenus, mais un abattement forfaitaire global de 50 % (ou de 71 % pour une location meublée classée) qui leur est appliqué. Vous n’avez donc pas à tenir de comptabilité analytique.
Vous devez déclarer le montant brut de vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus complémentaire (2042 C Pro), en incluant le montant des charges récupérées auprès de votre locataire. Elles seront ajoutées à vos autres revenus et imposées au taux de votre tranche marginale.

> Au régime réel
Le régime réel en statut LMNP vous permet d’optimiser votre fiscalité grâce à la déduction de vos charges réelles et à la possibilité d’amortissement du bien et du mobilier. En revanche, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse avec bilan et compte de résultat, en conformité avec les règles du Code de commerce et du plan comptable général.
Vous pouvez opter pour ce régime d’imposition lorsque vous débutez votre activité ou sur demande adressée au service des impôts des entreprises (SIE) chaque année avant le 1er février. Dans les deux cas, cette option est reconduite automatiquement pendant 2 ans.

La déduction des charges des revenus locatifs
Parmi les avantages du régime réel figure la possibilité de déduction de vos charges pour leur montant effectif ; une opportunité si celles-ci excèdent les 50 % d’abattement du régime micro. Sont notamment concernés :
➢ Les frais et intérêts d’emprunt ;
➢ Les charges de copropriété ;
➢ Les frais d’entretien et les travaux de réparation ;
➢ Les assurances liées au logement…
➢ Pour être éligibles à la déduction, les charges doivent de plus correspondre à une dépense effectivement engagée et être prouvées par des pièces justificatives.

L’imputation et le report du déficit foncier
Si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, vous pouvez créer du déficit foncier. Comme il n’est pas de nature professionnelle, il ne peut pas être imputé sur votre revenu global, mais peut toutefois l’être sur l’ensemble de vos revenus imposés au titre des BIC.
Le déficit foncier en LMNP est reportable sur une période de 10 ans, toujours dans la catégorie BIC. Vous pouvez donc actionner ce levier pour diminuer le montant de vos recettes locatives imposables, et mécaniquement, votre revenu global.

La déduction des amortissements
Autre avantage du régime réel, la possibilité de déduire les amortissements de l’immeuble et du mobilier de votre bénéfice d’exploitation. Cette disposition vous permet de prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier qui le garnit au fil des années. Quelques règles à connaître en la matière :
➢ Vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissement sur un terrain, car la dépréciation de ce dernier n’est pas irréversible ;
➢ Vous pouvez déduire le prix d’achat du logement et du mobilier à condition que ceux-ci figurent à l’actif de votre bilan ;
➢ L’amortissement est comptabilisé selon des durées linéaires différentes pour le mobilier et l’immobilier ;
➢ L’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit foncier.
➢ La TVA sous statut LMNP

La location meublée non professionnelle n’est normalement pas soumise à la TVA, sauf si vous proposez trois des quatre services suivants :
➢ Le petit-déjeuner ;
➢ La fourniture du linge ;
➢ Le nettoyage quotidien des locaux ;
➢ La réception de la clientèle.
À noter : si vous achetez un bien neuf dans une résidence avec service destinée aux personnes âgées, handicapées ou aux étudiants, vous pouvez récupérer cette TVA.

L’imposition des plus-values
Les plus-values en statut LMNP sont soumises à la taxation applicable aux particuliers et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Elles sont calculées en fonction de la différence entre :
➢ Le prix de cession de l’immeuble ;
➢ Le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition (vous pouvez opter pour un forfait de 7,50 % sur le prix d’achat) et des travaux effectués.
➢ En revanche, les amortissements pratiqués pendant la détention du bien ne viennent pas majorer le montant de la plus-value taxable, en adéquation avec les règles fiscales concernant les BIC.

Où faire de la LMNP ?
Dans toute la France, il est possible de faire de la LMNP.
En revanche, avant d’investir il est important de bien étudier son projet et notamment bien choisir son emplacement.
En effet, les futurs investisseurs devront veiller à ce que le bien meublé choisi soit situé de préférence dans un quartier dynamique, bien desservi par les transports en commun, proche des commerces, des lieux de sorties, des écoles…
Il devront également penser à bien cerner le marché immobilier local et les prix des loyers dans le quartier.