L’ACHAT EN PLATEAU : Pourquoi faire ?

L’ACHAT EN PLATEAU

L’achat en plateau peut être une des deux options que nous pouvons vous proposer lors de la mise en vente de nos appartements. En effet, dans certains cas, l’appartement peut vous être proposés :
➢ Vendu clé en main (c’est-à-dire : habitable immédiatement lors de la réception du bien)
➢ Vendu en plateau

Principes de la vente en plateau :
L’appartement est vendu brut, le second œuvre est à la charge de l’acquéreur.
Il bénéficie donc de frais de notaire moins élevés (pas de frais de notaires à payer sur les travaux).

De +, le coût total est moins élevé car nous ne lui facturons pas les frais financiers (portage des travaux) et le coût de gestion des travaux.

L’acquéreur a la possibilité de réaliser tous les travaux de 2nd oeuvre lui-même, ou une partie (peinture et pose des parquets par exemple).
Cependant, il a l’obligation d’obtenir le Consuel pour qu’EDF procède au raccordement de son logement en fin de chantier.

En tant que promoteur, nous réalisons :
➢ Les aménagements extérieurs (parkings, portail, aménagements paysagers
➢ Les alimentations générales (eau, électricité) et évacuations, en attente dans chaque lot
➢ Les cloisons de séparation (avec isolation phonique ET thermique) entre chaque lot (cloisons SAD)

AVANTAGES FISCAUX POUR LES ACQUEREURS

1.1 – Achat pour résidence principale

➢ Possibilité de bénéficier d’un crédit d’impôt pour transition énergétique (CITE) pour les travaux d’isolation (fenêtres, isolation sols, murs, plafonds, toiture).

Bénéficiaires
Tous les occupants de la résidence principale sont concernés, qu’ils soient locataires ou propriétaires.

Entreprises RGE
Pour bénéficier du crédit d’impôt, les contribuables doivent faire appel à des entreprises ayant obtenu le label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Avantage fiscal
Le taux du crédit d’impôt est de 30% du montant des dépenses engagées.
Le taux est réduit à 15% pour les chaudières à très haute performance énergétiques (cf. plus loin).

Plafonds de dépenses
Les dépenses sont prises en compte dans la limite de certains plafonds sur une période de cinq années consécutives. Le plafond est de 8 000 € pour une personne seule ou 16 000 € pour un couple, augmenté de 400 € pour chaque personne à charge.
Le plafond est de 3 000 € TTC pour l’achat de pompes à chaleur de production d’eau chaude sanitaire (chauffe-eau thermodynamique).

Travaux
L’administration fiscale distingue les catégories suivantes de travaux :
o Achat de matériaux d’isolation thermique pour au moins la moitié des parois vitrées du logement
o Achat et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques pour au moins la moitié des murs extérieurs du logement
o Achat et pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques pour l’isolation de l’ensemble de la toiture
o Achat ou remplacement de chaudières et équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses
o Achat d’équipements de production d’eau chaude sanitaire fonctionnant avec une énergie renouvelable.
o Achat de chaudières à condensation ou d’équipements de production d’énergie fonctionnant avec une source d’énergie renouvelable.

Les chaudières au fioul à haute performance énergétique sont exclues depuis le 1er janvier 2018.

1.2 – Achat pour louer (déficit foncier)

S’il fait réaliser les travaux par des artisans, l’acquéreur peut les déduire de ses impôts, en réalisant du déficit foncier :
➢ Logement ancien destiné à la location mais des travaux de rénovation sont nécessaires.
➢ S’ils constituent des charges importantes, ils peuvent permettre de réaliser une économie d’impôt sur les revenus.

Comment?
Grâce au mécanisme du déficit foncier.
➢ Si les revenus bruts fonciers sont inférieurs aux charges déductibles (travaux d’entretien, d’amélioration, frais de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, primes d’assurance…), un déficit foncier est constaté.
➢ Ces charges déductibles s’imputent sans limite sur le montant des loyers perçus.En outre, “le propriétaire peut déduire de son revenu global annuel le déficit foncier, hors charges d’intérêt d’emprunt, dans la limite annuelle de 10 700 euros”.
➢ La fraction de ce déficit supérieure à 10 700 euros, ou correspondant aux intérêts d’emprunt (intérêts d’emprunt supérieurs aux revenus fonciers), n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il est donc possible de déduire de son revenu imposable jusqu’à 10 700 euros.

Conditions du déficit foncier
Lorsque l’on souhaite profiter du mécanisme permettant l’imputation du déficit foncier sur les revenus du travail, les avantages fiscaux sur le revenu global attachés au déficit foncier sont toutefois assujettis à certaines conditions :

➢ L’investisseur doit être soumis au dispositif déclaratif c’est à dire au régime réel d’imposition.
➢ Par ailleurs ce dernier doit mettre en location le bien immobilier dès la fin des travaux ou à défaut justifier avoir tout mis en œuvre pour le faire.
➢ Et enfin l’engagement locatif, puisque le logement réhabilité doit être mis en location jusqu’à la fin de la 3ème année d’attribution du déficit foncier sur le revenu global.

Il est aussi possible de bénéficier d’une subvention de l’Anah par un contrat sur une mise en location dans le secteur intermédiaire social ou très social. Dans ce cas, la détention du bien sera de 9 années en cas de travaux subventionnés par l’Anah.

Par conséquent, plus le taux marginal d’imposition est élevé et plus l’avantage fiscal sera important.
Pour que cet avantage soit définitivement acquis, le bien doit être loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global.

EXEMPLE
Une personne acquiert un bien dans lequel elle a effectué des travaux financés par emprunt bancaire avant de le louer.
• Revenus fonciers bruts : 9 000 euros
• Intérêts de l’emprunt : 11 000 euros
• Travaux : 40 000 euros
• Revenu imposable 2012 : 30 000 euros
• Tranche marginale d’imposition : 45%

Le déficit foncier est de 42 000 euros (9 000 € de revenus fonciers – 11 000 € d’intérêts – 40 000 € de travaux).

Ce déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.
L’excédent de 31 300 euros (42.000 € de déficit réel – 10.700 € de déficit imputable sur une année) reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le revenu imposable est désormais de 19 300 euros (30 000 – 10 700) et l’économie d’impôt sur le revenu est de 4 815 euros (10 700 x 45%).

Les années suivantes, l’acquéreur pourra déduire de ses revenus locatifs le déficit reportable issu de la 1ère année (31.300 € dans notre exemple) et les intérêts d’emprunt.